Derecho inmobiliario y Propiedad Horizontal, destinados a entenderse

Propiedad Horizontal, Panamá

El urbanismo acelerado, el crecimiento de las ciudades y la concentración de grandes núcleos humanos sobre una superficie cada día más escasa hacen que el Derecho Inmobiliario tenga su mayor expresión en la propiedad horizontal

El mundo actual está en completa transformación y el Derecho no escapa a esta realidad. Tradicionalmente el Derecho se consideró como lo más opuesto al cambio social, lo más conservador, porque por naturaleza, busca el respeto del statu quo, entre otras funciones.

Pero así como ahora lo que se busca es la especialización, el derecho también se ha transformado y evolucionado de la mano del desarrollo inmobiliario y urbanístico de los países, de las ciudades, que van tomando un nuevo aspecto.

Ese mismo desarrollo lleva a que la propiedad privada tenga un nuevo rol con limitaciones y restricciones en el campo de los derechos personales y en el cumplimiento de un rol social. La propiedad inmueble tiene una gran influencia en el desarrollo económico y social de los habitantes del país o de las ciudades.

Dentro del amplísimo campo del Derecho Civil en donde se estudian los bienes muebles e inmuebles, los derechos reales y personales, nos encontramos con el Derecho Inmobiliario que se ocupa esencialmente de los bienes inmuebles, de la propiedad privada y su desarrollo en el mundo actual.

No se trata solo de los contratos de compraventa, de los de promesa o de opciones de compra o del registro de escrituras en el Registro Público para completar una transacción de un bien inmueble. No, el Derecho Inmobiliario es mucho más que eso, es conocer los distintos aspectos que involucran una transacción en bienes raíces; es por ejemplo, comenzar con el estudio del título.

¿Qué es el estudio del título?

Podríamos definirlo como una auditoria forense de la finca, desde  su nacimiento, desde que nace como finca en el Registro Público. La auditoria permite determinar, entre muchos otros aspectos, y por solo citar algunos, si no hay ningún vicio en el título que invalide la transacción que se desea realizar; determinar si hay o no mejoras declaradas, que usos se le dio a la finca a través de su historia. Conocer el tipo de zonificación y el uso de suelo permitido por las autoridades correspondientes. El conocimiento profundo de todos los aspectos relacionados al inmueble, permiten tomar la decisión correcta.

En un reciente proceso de tramitación de una sucesión testamentaria, la causante dejó legados por varios miles de dólares, con facultad al albacea de vender la casa y repartir el dinero. Pero a la hora de determinar por parte del Tribunal el valor del inmueble, resultó que la casa no existía desde el punto de vista jurídico, ya que nunca se hizo la declaración de mejoras y el valor del terreno era apenas una décima parte de los dineros a entregar. Se crea de esta manera una situación jurídica muy compleja. Por ello el asesor legal en Derecho Inmobiliario debe insistir en que se hagan las declaraciones de mejoras, aparte de que es una obligación legal, no tiene sentido práctico no hacerla para evitar el pago del impuesto de inmueble.

El papel del asesor legal

A la hora de adquirir el inmueble, el asesor legal en Derecho Inmobiliario, debe preguntar a su cliente el propósito de la compra y cuál será el destino del inmueble. Ello determinará el tipo de investigación a realizar y el tipo de permiso municipal que deberá solicitarse. El asesor legal y el comprador deben determinar si existen los servicios públicos adecuados al tipo de inversión. Hoy día casi todas las ciudades de América están colapsadas en cuanto a los servicios públicos, por ello la importancia de definirlos antes de adquirir el inmueble.

Es esencial determinar si la compra formará o no parte del patrimonio familiar; si se trata de una transacción comercial, o si tendrá gravámenes futuros, pues así mismo será la recomendación sobre el vehículo transaccional adecuado a la necesidad del comprador y el futuro pago de impuestos. Otro aspecto a analizar por parte del experto en Derecho Inmobiliario es lo referente a la o las hipotecas y los otros posibles gravámenes que se impondrán sobre la finca.

Derecho inmobiliario y propiedad horizontal

Debido al crecimiento de las ciudades en todas partes del mundo producto de un urbanismo acelerado y la concentración de grandes núcleos humanos sobre una superficie cada día más escasa, el Derecho Inmobiliario se manifiesta en su mayor expresión en la propiedad horizontal.

Este tipo de propiedad ha venido a resolver un problema habitacional, pero lamentablemente en Panamá, enfocado principalmente en sectores medios y altos. En algunos países de Suramérica, las viviendas de bajos ingresos se hacen bajo la modalidad de propiedad horizontal, en donde la carga de hacerse responsables de los bienes comunes, contribuye a concientizar a los propietarios que la responsabilidad sobre esos bienes es de ellos y no del Estado.

La Propiedad Horizontal, es un aspecto relevante en el Derecho Inmobiliario actual, especialmente por tener una regulación específica y de cada día de mayor aplicación en los inmuebles de las urbes modernas. Estudiar la Ley o conocerla de memoria no es suficiente. Es necesario dominar con maestría los principios y los fundamentos teóricos- prácticos de este tipo de propiedad, sobre todo en Panamá en donde la Ley de la materia es deficiente, mal redactada, con artículos contradictorios. En donde los funcionarios que tiene que ver con este tipo de propiedad, incluyendo los del Órgano Judicial y Registro Público, no la dominan. A pesar de sus pocos años de vigencia, se requiere de una revisión integral de la Ley, evitando cometer el error que se cometió en esta, de discutirla en sesiones extraordinaria de la Asamblea de Diputados.

‘Condohotel’ y Propiedad Horizontal

En nuestro medio se ha hecho cada día más popular un tipo de inversión inmobiliaria  al cual se le aplica, incorrectamente, la Ley de Propiedad Horizontal. Me refiero a los llamados “condohoteles”.  Este tipo de propiedad necesita con urgencia de una  legislación especial. Es un error tratarla como si se tratara de una propiedad horizontal común y corriente.

El condohotel es un régimen de propiedad especial que por sus características no reúne los elementos necesarios para ser considerado un P.H., de acuerdo a la doctrina y a nuestra ley. Tampoco reúne los elementos de un hotel, por no estar dedicado en forma permanente al alojamiento. En este sentido, hay varios problemas que resolver:

  1. Que una habitación sea considerada un P.H., con la ausencia de bienes comunes y la independencia funcional de un P.H., que es uno de sus elementos esenciales.
  2. Inscribir en el Registro Público como finca una habitación de hotel. Esto significa que habrá que crear una sección nueva en el Registro.
  3. Determinar si la “finca” estará destinada de manera permanente o no a habitación de hotel.
  4. En Puerto Rico, por ejemplo, los contratos con el hotel son por 10 años mínimo, pero que pasa si el dueño de la unidad inmobiliaria no quiere renovar el contrato?

En el caso de Panamá tenemos dos limitantes. La primera lo dispuesto en el artículo 292 de la Constitución Nacional que limita a 20 años el plazo máximo de las obligaciones irredimibles. Por lo tanto, ¿qué pasa si se pacta que la unidad inmobiliaria estará sujeta a la disponibilidad del hotel de manera permanente?

 El artículo 3 de la ley 39 de 2002 dice que el Reglamento de Copropiedad no podrá limitar el derecho a la libre disposición del inmueble. Libre disposición no es solo venta.

  1. Determinar a quién beneficia el incentivo fiscal, a la cadena hotelera o al dueño de la “habitación”.
  2. Determinar cuál es el tiempo máximo al año que el dueño puede usar su unidad inmobiliaria para que no pierda la condición de hotel.

 Por otra parte el Decreto Ley No. 4 de 2008, define como Régimen turístico de propiedad horizontal como edificaciones donde cada unidad habitacional es adquirida por una propietario diferente, siempre y cuando se destine íntegramente la edificación a brindar el servicio de alojamiento público turístico”.

En el condohotel uno de los requisitos esenciales es que el propietario de la unidad inmobiliaria pueda usarlo cierta cantidad de días al año y que además tenga acceso a las facilidades del hotel.  La definición que da la Ley no resuelve el problema jurídico del condohotel.

Si la propiedad horizontal, pasó de ser una forma de inversión inmobiliaria a una forma de convivencia, el Condohotel no deja de ser un tipo especial de inversión, en donde el desarrolador abarata sus costos vendiendo cada una de las habitaciones. El que las adquiere, lo hace con la idea que está le dará una rentabilidad y que además disfrutará de los beneficios de estar en un hotel siendo dueño de su habitación cuando la use. La realidad es otra. No hay tal rentabilidad y no la puede usuar cuando quiere, porque el hotel no la tiene disponible. Esto sin contar que el hotel puede cambiar de adminstrador o de cadena hotelera sin que se le consulte al propietario.

Dado el desarrollo de este tipo de propiedad en la playas del Pacífico y pronto en las del Atlántico, hace falta una regulación muy detallada y especial en donde los que adquieren la habitación sepan las reglas del juego desde el momento de la compra y no sean sorprendidos, con rentabilidades que nunca llegan.

Autor: Rolando Candanedo Navarro, socio fundador de Bufete Candanedo

Originalmente publicado en Martes Financiero 13/05/2014