La importancia del asesor legal en Propiedad Horizontal

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En un mundo “ideal” los promotores, propietarios y administradores deberían conocer a fondo la ley de Propiedad Horizontal, pero en la práctica no es así. Por eso es tan importante el asesor legal.

Como asesor de juntas directivas y de asambleas de propietarios, de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal (PH),  me ha tocado participar en muchas reuniones. La experiencia acumulada me lleva a darme cuenta de que la mayoría de los problemas se derivan de la mala aplicación e indebida interpretación de la ley; al desconocimiento de los principios más básicos y elementales de la propiedad horizontal.

El conocimiento de la ley no es solo un tema que incumbe a los propietarios, es también obligatorio para los administradores. A la hora de dar respuesta a los propietarios o a resolver problemas con los que fueron promotores del inmueble, nos encontramos con la falta de una base adecuada para sustentar los  reclamos.

Así como he asistido a una asamblea de propietarios que parecía una reunión en un convento, en donde había un respeto por la opinión de los demás, todos esperaban su turno para hablar, y la junta directiva pudo exponer los puntos a tratar sin ser interrumpidos, me ha tocado el polo opuesto. Los propietarios  se comportaban de una forma tal que  era  imposible llevar a cabo la reunión; los insultos, las amenazas, llamar ladrones a los directores, hacer referencia a temas personales entre vecinos, era lo menos. Esto sin contar con abogados de propietarios que dicen saber más que nadie y que dominan la ley y todos los aspectos del derecho sin límite alguno, provocando más confusión con opiniones que carecen de todo fundamento.

Conciliando ganan todos

Gandhi decía que más que pleitear, el papel del abogado es conciliar. Por ello, he actuado de mediador entre las partes, a fin de llevarlos al terreno de la razón y sobre todo que se entienda que la propiedad horizontal es esencialmente una forma de convivencia, en donde todos están en el mismo barco y hay que llevarlo a puerto seguro.

El inmueble sometido a la propiedad horizontal es un organismo vivo. Necesita alimentarse para mantenerse. No hay que verlo como un frío conjunto de bienes muebles que ahora son inmuebles por adherencia.  El inmueble necesita, para beneficio de todos, pagar su cuenta de agua, luz, mantenimiento de elevadores, área social, pagar el o los conserjes, personal de limpieza, el administrador, a los suplidores, etc. No pagar las cuotas de gastos comunes, por conflictos más que personales entre el o los propietarios y la administración, es atentar contra sí mismo. La propiedad se deteriora, todos pierden.

Las cuotas de gastos comunes tienen legalmente el carácter de crédito alimentario. Por ello la importancia de su pago aun cuando en un momento determinado no se esté de acuerdo con el actuar de la junta directiva. El propietario moroso participa en forma directa en el deterioro del inmueble y es responsables de las consecuencias de ese deterioro. No pagan las cuotas, pero siguen disfrutando de todos los servicios y beneficios que brinda el inmueble, como son la luz en los pasillos y áreas comunes, el uso de las áreas sociales, el agua y el gas, los servicios de limpieza de los conserjes, de los servicios de seguridad y los de la administración, entre otros. Es una conducta parasitaria muy censurable.

Problemas de interpretación

La experiencia me lleva a afirmar que los jueces tampoco han entendido la naturaleza jurídica de la cuota de gastos comunes. Han decretado embargo sobre esas cuotas y las cuentas bancarias del inmueble. En esos casos el inmueble se paraliza. No hay cómo pagar a los empleados, la administración, a los suplidores de servicios, como por ejemplo, el mantenimiento de los elevadores y menos a las personas que prestan servicios al edificio, y obviamente, nadie trabaja gratis. Las cuotas de gastos comunes no son un bien susceptible de ser objeto de medidas cautelares. No se les puede catalogar como un activo del deudor.

Tienen además un destino específico y no es precisamente satisfacer un crédito de un tercero o de un propietario, sino  el de conservar, proteger y mantener bienes comunes. El secuestro o la medida cautelar que se practiquen sobre el dinero de un PH o de una asociación de propietarios, “provocará perjuicios graves e innecesarios al demandado” (art. 534 del Código Judicial).

¿Para qué un asesor legal?

La asesoría legal adecuada con  capacidad de mediar se hace necesaria. Casi todos los conflictos son producto de falta de comunicación, falta de información abierta y disponible en todo momento para todos los propietarios.

El propietario necesita estar informado, conocer el estado de las finanzas, las cuentas por pagar, el destino y uso de las cuotas comunes pagadas. Un propietario debidamente informado, estará de acuerdo en cumplir con sus obligaciones.

La administración y la junta directiva necesitan conocer la vía legal adecuada de cómo defenderse contra los promotores que años después de haberse inscrito el reglamento de copropiedad en el Registro Público, no entienden que son simples copropietarios, si es que aún tienen unidades inmobiliarias en ese inmueble y que no pueden vender bienes comunes, como estacionamientos y bodegas, con la antijurídica figura de la reserva. De la misma manera es conveniente utilizar los medios legales adecuados para reclamar contra los defectos de construcción, hasta dónde llega la responsabilidad del constructor, del arquitecto, del ingeniero calculista y sobre todo del que vendió la propiedad, que generalmente es el promotor. No todas las garantías son de un año, como afirman algunos constructores y promotores. Hay garantías de 10 años, de acuerdo a lo que señala el Código Civil.  He sabido de inmuebles que practicaron un aseguramiento de pruebas vía judicial por los defectos de construcción e iniciaron un proceso de medición con el promotor, pero en cuanto este traspasó la última unidad inmobiliaria (a una sociedad de ellos mismos), declararon cerrado el proceso de mediación y simplemente manifestaron que no se harían cargo de ninguna reparación.

Por ello es conveniente que las juntas directivas de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal tengan un asesor legal conocedor de la materia, que ayude a orientar, conciliar y defender los intereses de los propietarios y del inmueble, considerado este como un ser vivo con derechos y obligaciones.

Artículo de Rolando Candanedo Navarro, publicado en Martes Financiero