Lo que deberías saber sobre la Ley de Propiedad Horizontal en Panamá

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Si eres propietario, promotor o vives en un PH, deberías tener claro ciertos aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal

La buena intención del legislador de adecuar un texto de Ley sobre Propiedad horizontal, de acuerdo a los tiempos actuales, motivando la participación de los copropietarios en las reuniones de asamblea de propietarios o de junta directiva y de fortalecer los medios para el cobro de las cuotas de gastos comunes, no se ha materializado en el texto de la Ley 31 de 2010. Ello debido a que la Ley incurrió en errores de fondo y de forma, artículos contradictorios y el mal uso de los términos propios de la propiedad horizontal.

Se dejó pasar la oportunidad de corregir las malas interpretaciones de las leyes anteriores sobre la materia y que se convirtieron en costumbre en contra de los propietarios.

Hoy presentamos algunas de las preguntas frecuentes de propietarios y administradores que son producto de los errores de la ley, que llevan a la duda de cuál es la norma aplicable para las situaciones planteadas.

 ¿Quién nombra al administrador en un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal?

El artículo 54 de la ley de Propiedad Horizontal, al referirse al acta de la asamblea de propietarios en la cual se elije a la junta directiva, señala que igualmente se inscribe el acta de asamblea de propietarios en la que se elije el administrador.

Del texto parece que no hay duda que la intención del legislador fue la de otorgarle esa facultad especial a la asamblea de propietarios. Por su parte, el artículo 62 atribuye esa función a la junta directiva. Así tenemos que el articulo 62 No. 2 dice ¨ nombrar o remover de su cargo al Administrador¨. El artículo 71 confirma lo señalado en el artículo 62 cuando menciona expresamente que la administración será nombrada por la junta directiva.

Si consideramos que la asamblea de propietarios es el órgano máximo de un PH, debería atenderse a la atribución que le asignó la ley. No obstante los dos artículos que le dan esa facultad a la junta directiva, puede hacer suponer que la intención del legislador fue la de otorgarla a la junta directiva y no a la Asamblea de propietarios.

Para resolver esta situación contradictoria, debemos recurrir a la general de interpretación de las leyes y contratos que señala que ante dos normas contradictorias en el mismo texto, la posterior modifica la anterior, y así tendremos que considerar que es a la junta directiva a la que le corresponde designar al administrador.

 ¿Quién emite los certificados de Paz y Salvo que solicita un propietarios?

El artículo 66 No. 6 de la ley le atribuye esa función al presidente y en su ausencia al vice presidente. El artículo 67 No. 5 le da esa misma facultad al Tesorero. “Extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y gastos de mantenimiento”. Por su parte el artículo 68 N0. 6 señala entre las funciones del secretario de la junta directiva, la de “extender las certificaciones de paz y salvo de cuotas y gastos de mantenimiento, en ausencia del administrador y el presidente”. Curiosamente omite al tesorero.

Entre las facultades que la ley le otorga al administrador de un PH, encontramos en el artículo 72 No. 17 la de ” expedir certificaciones de paz y salvo de las unidades inmobiliarias. Este artículo omite toda referencia a la misma facultad concedida al Presidente, al Vice presidente, al tesorero, al secretario.

Así tenemos que de acuerdo a la ley existen cinco personas autorizadas para otorgar paz y salvos, sin que la ley mencione que el que expide uno de ellos excluye a los otros, ni que exista obligación de informar a los otros autorizados que se ha expedido el paz y salvo.

No hay duda que la situación es grave y está dispuesta para que se cometan errores o fraudes en perjuicio del PH. Si hay alguna persona idónea para otorgar paz salvo, debe ser el administrador excluyendo a cualquier otra. Solo el administrador, bajo su exclusiva responsabilidad civil y penal, debe ser el único autorizado a emitir los paz y salvos de los propietarios cuando así se amerite y así debe consignarse en los Reglamentos de Copropiedad.

 ¿Qué porcentaje se requiere para tomar decisiones válidas?

La ley menciona en el artículo 51 que la Asamblea de Propietarios de considera legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos mas de la mitad de los propietarios. En el segundo párrafo de ese mismo artículo menciona que si pasada una hora desde la señalada para iniciar la reunión, no existe el quórum, se podrán adoptar ” decisiones validas con un quórum del 20% siempre que la ley no exija un “número” (debió decir porcentaje) distinto.

A continuación la norma señala, “si la decisión es tomada en sesión de segunda convocatoria aplica lo dispuesto en el artículo 32″. No dice la ley cuando hay que hacer una segunda convocatoria, ni el plazo para esa segunda convocatoria. Nos remite para efectos de quórum al artículo 32. Pero en mi opinión esa referencia no es válida ya que el artículo 32 es una norma especial y solo se refiere a la modificación de cuotas de gastos comunes y esa no es una norma análoga ni complementaria al artículo 51. A mayor abundamiento, no se aplicaría la referencia al artículo 32 cuando la ley exija un porcentaje distinto para lograr decisiones válidas.

Por su parte el artículo 53 reafirma que para que una decisión surta efecto legal y sea de obligatorio cumplimiento deberá ser aprobada por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias “que estén al día con todas sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal” (debió decir propietarios y no unidades inmobiliarias). Las normas anteriores, incluyendo el artículo 32, se refieren a los propietarios y el artículo 53 se refiere a unidades inmobiliarias. Esta diferencia es básica, pues si un propietario tiene inscrita más de una unidad inmobiliaria a su nombre en el Registro Público, deberá estar al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de todas sus unidades inmobiliarias, para poder ejercer el voto en una reunión de propietarios.

Un artículo que exige un quórum determinado para tomar una decisión válida y al cual no se le podría aplicar lo dispuesto en el artículo 32, es el artículo 56, referente a la elección de la junta directiva que exige el voto del 51% de los propietarios.

Llama la atención que el articulo No. 20 inciso 3, requiere del 51% de los votos de propietarios de todas las unidades inmobiliarias como porcentaje mínimo para aprobar el aumento de la cuota de gastos comunes, situación esta que es muy diferente a la señalada en el artículo 32. Ambas normas son contradictorias entre ellas. Por lo anterior, la remisión que se hace al artículo 32 en el artículo 51, no es aplicable.

Si para modificar la cuota de gastos comunes, incluyendo la extraordinaria; y si para elegir la junta directiva, se requiere de un porcentaje determinado, no tiene ningún efecto práctico lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de PH.

 ¿Qué tipo de proceso debe seguirse para los conflictos en una Propiedad Horizontal?

En todas partes del mundo en donde existe ley de propiedad horizontal, se busca que los procesos de cualquier clase relacionados con este tipo de propiedad se lleven a cabo por el medio más rápido de que disponga el ordenamiento legal.

El artículo 85 de la Ley 31 de 2010, señala que “los casos (debió decir procesos) relacionados con esta Ley que deban ser ventilados en la jurisdicción ordinaria se ajustarán a los trámites del proceso sumario…” No obstante lo anterior es letra muerta, pues el artículo 1228 del Código Judicial señala que “no obstante que el Código permita trámite especial, el demandante podrá escoger la vía ordinaria”. Con esta disposición se hace ilusorio el trámite sumario de cualquier tipo controversia en un PH, si el demandante escoge el largo y complicado trámite del juicio ordinario. Al momento de discusión de la ley se debió reformar el artículo 1228 o bien establecer que en todo caso los procesos relacionados con controversias en la propiedad horizontal, solo se pueden llevar por medio del proceso sumario.

Rolando Candanedo Navarro, autor de Cómo Vivir en un PH y no morir en el intento

 

Propiedad horizontal, Panamá, Rolando Candanedo Navarro

Propiedad horizontal, Panamá, Rolando Candanedo Navarro